https://www.iktc.co.il https://www.iktc.co.il/dynamic <div data-rss-type="text"> <h3> <span> לדברי השמאי הממשלתי הראשי- אוהד עיני- שהתפרסמו לאחרונה בראשית השנה מתכננים רפורמה בתקן 21 שתפסיק להיות כלי מנחה למוסדות התכנון והיא תשמש בצורה גמישה יזמים, בנקים וכדו'. </span> </h3> </div> <div> <img src="https://irp.cdn-website.com/d1edac01/dms3rep/multi/%D7%94%D7%9E%D7%9B%D7%A4%D7%99%D7%9C+%D7%94%D7%93%D7%99%D7%A0%D7%90%D7%9E%D7%99.png"/> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> ברקע- שינויים מהותיים בכל מיני פרמטרים שמשפיעים על התוצאה בשורת הרווח: תוספת המטרז' לדיירים (יותר ויותר רשויות מכתיבות 12 מ"ר (הרבה פחות מהעבר), היטל השבחה- (0-25%), עלות המימון, ובמיוחד ערך הדירות </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> שעולה – בד"כ- במהלך תקופת ייזום הפרויקט שארכה בעבר בין 10-15 שנים! </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> <span> כך למשל תכנית בקרית שלום בתל אביב, רחוב אופטושו, הגיעה לשלב הסיום כאשר הועדה המחוזית חתכה את המכפיל שלה מ-4 ל-2... </span> </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> האמור לעיל ממחיש כי השמאות המסורתית שמטבעה נועדה להיות שמרנית ואסור לה במפגיע לחרוג מנתונים עכשוויים ולא להתבסס על " תחזיות" מתקשה להסתגל לעולם של אי ודאות... השימוש בה בוועדות התכנון על מנת ל"וסת" את רווחי היזמים הסתבר כמופרך. לעומת זאת כלכלני נדל"ן כמוני הגיעו מזמן למסקנה שאנו חיים בעולם של תרחישים ובמקרה הנדון תרחישים אורבניים. כך למשל יש יזמים שמספרם הולך וגדל שהגיעו למסקנה כי קשה להם לפעול ב" אזורי הביקוש" דהיינו מנתניה ועד ראשון ואשדוד. הדיירים קשוחים וגם עורכי הדין מקשיחים את הגישה שלהם ועורכים " מיני מכרזים" שבהם זוכים בד"כ "קנדה ישראל", "אקרו נדלן", "שכון ובינוי", "אפריקה ישראל", "אזורים" וכיו"ב. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> יזמים אלו החלו לפזול לכיוון ה"פריפריה הקרובה": אשקלון, קריית גת, קריית מלאכי, קריית ים, טירת הכרמל, אולגה בחדרה ואפילו לכיוון שדרות ונתיבות. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> ההנחה היא שהפער המטורף בין רחובות (21,500 ₪ למ"ר ומעלה- מכפיל 3) ובין קריית מלאכי (15,000 -14 ₪ למ"ר- מכפיל 7-9). יוצר פוטנציאל להיות אטרקטיבי למשקי בית שלא עומדים במחירי גוש דן המורחב ההולכים ומאמירים. הדיירים נוחים יותר והעיריה יוצאת מגדרה לעזור. כך למשל חיוני להסתייע במגרשי השלמה למרות שערך הקרקע נמוך. גם היטל השבחה יש לגנוז בינתיים. מעקב אחר מספר תכניות התחדשות עירונית גדולות, בפריפריה הקרובה, למשל בנפת אשקלון ובקריות (בעיקר קריית ים) חלקן כבר בתהליך ביצוע מזה כמה שנים וחלקן עדיין ב"צנרת" מגלה שהיזמים בונים על " השבחה אורבנית". מדובר בתהליך רב שנתי של עלית מחירי הנדל"ן למגורים- מעבר להתייקרות ארצית במחירי הנדל"ן. תהליך זה עשוי לאורך זמן לצמצם את המכפיל בין שלבי הבצוע ובמשך עשור המכפיל הממוצע (של פרויקטים גדולים בני 2-3 שלבים) עשוי לרשת מ-10 בעיירת פיתוח ועד 5-6... </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> תופעה זו נצפתה כבר בעבר גם בגוש דן בכמה מקומות. המיקומים- בתל אביב או בגוש דן וחלקן בפריפריה הקרובה והרחוקה כמו: נווה שרת בצפון ת"א, כפר שלם, יד אליהו, בת ים- מזרח, רמה"ש- מורשה, ירושלים- שכונות דרום ומערב העיר (קטמון ח'-ט', קריית יובל- עיר גנים ותלפיות), נתניה- דורה (בתהליך ראשוני). </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> יצוין שהמדובר בתוכניות פינוי בינוי ולא בפרויקטים של תמ"א 38. לעומת זאת ישנם מקומות נוספים שבהן הבחינה הכלכלית הביאה כמה תכניות גדולות למבוי סתום בינתיים כמו: ביפו ד', רמלה, מרכז לוד, רחובות דרום, ומרכז אילת (עם שכונת ה"סינג סינג" המפורסמת לשמצה), באר שבע (שכונות ד', ו') ומרכז אילת. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> מה מאפיין את המתחמים הנ"ל שזכו להצלחות מפתיעות או שיש להן פוטנציאל כזה: </span> </h3> <p> <span> ראשית, שכונה גדולה, עם אוכלוסייה חלשה במקור ותדמית נמוכה- אבל עם מיקום אטרקטיבי בעיר, שאינו מרוחק יותר מידי מהמע"ר ו/או מרכזי בילוי ומסחר. במקרים רבים השכונה גובלת בשכונות עם מחירי דירות גבוהים יחסית. במקרים מעטים מתחולל גם תהליך איטי של שינוי ייעוד (למשל מתחם תלפיות בירושלים). </span> </p> <p> <span> שנית, נגישות- קרבה לציר תחבורה עורקי, תחבורה ציבורית נוחה, רצוי בסמוך לתוואי רכבת או הסעה המונית לרבות המטרו שהוא כבר עובדה תכנונית. </span> </p> <p> <span> שכונה גדולה שמטופלת באופן כוללני ולא במבנים בודדים – רצוי במסגרת תכנית אב עירונית ובגישת עירוב שימושים (אם יש בסיס כלכלי). </span> </p> <p> <span> רצויה קרבה למרכז השכלה גבוהה- אוניברסיטה או מכללה </span> </p> <p> <span> כמות מספקת של שטחים פתוחים ומוסדות צבור מגוונים וגם מקומות חניה וכמובן השקעה בחידוש תשתיות. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> </div> <div> <a target="_blank"> <img src="https://irp.cdn-website.com/d1edac01/dms3rep/multi/Be-er_Sheva_Center_Railway_Station_1.jpg" alt="/ שבתשתיות - תיעוד פרויקטים בתחבורה"/> </a> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> מספר דוגמאות להמחשת המודל הכלכלי מניסיונו של הח"מ: </span> </h3> <p> <span> דוגמא אופיינית היא שכונת "חלמית" בגבול יפו-בת ים במזרח העיר. בשכונה זו קיימות כ-200 יחידות דיור שנדרש להם בזמנו לפני יותר מחמש ש' מכפיל 6, כלומר, נדרש לבנות במקומן כ-1,200 יחידות דיור, שמצריכות צפיפות גבוהה ומגדלים מעל ל-23-25 קומות. דבר המצריך עלויות אדירות של מקומות חנייה ותשתיות. דרישות התוכנית באזור עם אוכלוסיות חלשות יחסית גרמו לרתיעה בעירייה ולהקפאת התקדמות התוכנית עד לאחרונה. בבדיקה שנערכה התברר כי אין צורך במכפיל הזה, ובהתחשב במקדם השבחת הקרקע באותו מתחם (עם או בלי הקשר לתל אביב), אפשר בהחלט להקטין את המכפיל, מה שיקל על קידום התוכנית. דוגמא נוספת" שכ' מילצ'ן בדר' רחובות. שם הסתבר כי בשל המיקום והנגישות על יד תחנת מטרו מתוכננת) אפשר להכניס לפרוגרמה גם שימושי מסחר, משרדים, דיור מוגן ועוד. התוכנית כיום בותמ"ל. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> היבטים כלכליים: </span> </h3> <p> <span> גובה המכפיל, דהיינו היחס בין כמות הדירות החדשות ובין מספר הדירות הנדרשות לפינוי בהנחת רווח יזמי לפי תקן 21 השמאי, נע בין 2 ל-4 במרכז הארץ (2 בתל אביב או גבעתיים, 3-4 בערי לווין כמו פתח תקוה או נתניה) והוא מהווה כמעט תמיד את העקב אכילס של תכניות פינוי בינוי, זאת בשל האילוצים התכנוניים של העיריה, וכן הצורך של היזמים להשקיע עלויות אדירות של חניות תת קרקעיות וכו', המגיעות עד כדי כ-125 אלף שקלים לחניה אחת, מה שאינו מצדיק כלכלית מבחינתם את ההשקעה בפרויקט. שינוי גובה המכפיל וגם הגמשת דרישות החניה, יהפכו את הפרויקטים לכדאיים בהחלט במקרים רבים. מחישובים כלכליים מתברר כי נקודת האיזון של כדאיות הפרויקט נעה כלפי מטה באופן מתמיד. זאת לפחות עד טווח זמן נראה לעין... </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מעבר לבעיית חישוב המכפיל, נמצאו נקודות תורפה נוספות בחישוב תקן 21: </span> </p> <p> <span> בשכונות פינוי בינוי הערכת מחירי הדירות החדשות אינה יכולה להתבסס באופן בלעדי לא על מחירי דירות יד שניה ולא רק על מחירי דירות חדשות מעטות שיש בסביבה. במקרים רבים צפוי פער של 15-20% בין מחיר דירה ישנה ודירה חדשה, בין היתר, בשל הבדלי סטנדרט, תקן סיסמי וממ"ד. קל וחומר כאשר מדובר בתוכנית גדולה (כמה מאות יחידות דיור) צפויה השבחה נוספת עקב שדרוג השכונה במרכיבי תחבורה, תשתיות וגינון, שלא נלקחת בחשבון ולכן נפסלים פרויקטים רבים של פינוי בינוי, בעיקר הקרובה והרחוקה כמו בלוד או בית שמש למשל. </span> </p> <p> <span> ההשבחה היא מטבעה הדרגתית ועשויה להתרחש בשלבים, על פי רמת האכלוס של השכונה ורמת השדרוג של התשתיות הציבוריות, וכן שינויים ב"נוף האנושי " של אותה שכונה. עקב הגירה חיובית. בתוכניות גדולות השיווק עשוי להיות כעשר שנים. המשמעות היא שבשלבים מאוחרים של פיתוח ואכלוס השכונה ניתן להביא בחשבון מכפיל נמוך יותר, המשליך על כמות הדירות החדשות ועל רמת הציפוף המתוכננת. לכן רצוי לחלק פרויקטים גדולים לכמה שלבים, ולעדכן את המכפיל הנדרש בהתאם. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> יש להתייחס גם ל"פרמיית הסיכון" של היזם, הקשורה לגורמים כגון: אי יציבות במחירי דירות, בעלויות בנייה, במיסוי, ביכולת להחתים את כל הדיירים ועוד. רמת הסיכון היא גם פונקציה של התמשכות הליכי התכנון על ציר הזמן. יחד עם זאת רמת הסיכון יורדת במשך שלבי הטיפול בתוכנית והיא עשויה להשתנות מתוכנית לתוכנית לפי הנסיבות. אילו היינו מבטיחים ליזם נטרול מרכיבי הסיכון מראש הוא היה עשוי להסתפק גם בשיעור רווח הנמוך מ-15%. היטל ההשבחה משפיע גם הוא, כמובן, על הסיכון של היזם, משום שבמרבית העיריות מסרבים להתחייב מראש אם יהיה פטור או לאו. </span> </p> <p> <span> מגרשי השלמה-המדובר במדיניות חדשה יחסית ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית שרמ"י שאמור ליישם אותה טרם גיבש עמדה על המודל המעשי ליישומה. כמות ההיצע הזמין שרמ"י יכולה בטווח הנראה לעין לטובת התחדשות עירונית בשכונות בעיתיות ובפריפריה נמוכה עדיין וכרוכה בסרבול מנהלי. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> להלן שתי דוגמאות של חישוב מספרי לגישה המוצעת: </span> </h3> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> שכונת מילצ'ן בדר' רחובות: </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <ul> <li> <span> השכונה הוותיקה שמונה כ-500 יח"ד נותרה בודדה ללא מענה בעיר לאחר ששכונת קריית מנחם זכתה לעזרה ממלכתית בדמות מגרשי השלמה ומנהלת התחדשות צמודה וכנ"ל שכונת אושיות. במשך הזמן נטשו ה"חזקים" ונשארו משקי בית חלשים חלקם מהעדה האתיופית. יזמים מעטים ניסו ונסוגו לאור החסם הכלכלי. מכפיל " כלכלי" מקובל היה מוליך לצפיפות חריגה ובלתי קבילה ולמספר קומות העולה על 30. </span> </li> <li> <span> ניתוח כלכלי אורבני הצביע על סיכויי השבחה טובים לאור המאפיינים שנזכרו לעיל בתחילת המאמר לרבות תכנית שתנגיש את מערך קווי ה"מטרו" בעתיד לרחוב הרצל ברחובות וכן פרוגרמה עם ערוב שימושים (מסחר ומשרדים ודיור מוגן) בהיקף גדול מהמקובל. השערת המחקר היא שהתייחסות למכפיל דינמי בשני שלבים בפער של כחמש שנים עם עלית מחירים בגין "השבחה" בשיעור בין 5-10% מעבר לרמה הנוכחית (כאמור לעיל כבר מעל 20,000 למ"ר) </span> </li> </ul> <p> <span>   </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> שכונה ד' בבאר שבע (הבדיקה נערכה בשנת 2019): </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> המדובר בשכונה וותיקה עם אוכלוסייה חלשה סמוך לשד' רגר ומול האוניברסיטה. </span> </p> <p> <span> מספר המשפחות לפינוי- 369 </span> </p> <ul> <li> <span> התכנון הרעיוני בחן כמה חלופות בין 1,930 יח"ד (מכפיל 5) ועד 2,981 יח"ד (מכפיל 8!), כ-5,000 מ" ר מסחר וחניות (תת קרקעיות) לפי התקן העירוני </span> </li> <li> <span> ניתוח כלכלי – שמאי מוקדם הגיע לתוצאה לא מספקת של פחות מ-10% רווח יזמי בהתחשב בכל מרכיבי העלות ומקדם " הפחתה לגודל", בשל היקף השיווק בשוק מגורים די רווי כיום. אין כרגע פתרון של מגרשי השלמה בקרקע ציבורית. </span> </li> </ul> <p> <span> האזור בכללותו מייחס את מאפייני ההשבחה הפוטנציאלית שצוינו לעיל בשל הקרבה לאוניברסיטה ולמרכז הרפואי והתוכנית האסטרטגית לשדרוג שד' רגר. </span> </p> <p> <span> לאור האמור לעיל נבחנה חלופה עם פרוגרמה רעיונית שונה הכוללת 2,744 יח"ד </span> </p> <p> <span> (בשני שלבי אכלוס) עם 50% מהדירות- קטנות (50-55 מ"ר) המיועדות לסטודנטים ועובדי סגל רפואי ואחר של המרכז הרפואי סורוקה- המיועדים בין היתר למשקיעים (שיעור תשואה של כ-4%) וכן כ-7,500 מ"ר למסחר, תעסוקה וקליניקות. שטח המגורים לא עולה על השטח שנכלל בחלופה המקורית. </span> </p> <p> <span> יצוין שהובאה בחשבון מכסת חניות מופחתת מאד (בהתאמה לפרוגרמה החדשה)- וחלקן עילית וחסכון במוסדות צבור שיאפשר אולי לבנות מתקני ספורט ופנאי לכלל האוכלוסיות במתחם. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> יש להדגיש את ההשפעה הקריטית של נושא החניות בעיקר בפריפריה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> להלן טבלת נתונים בתחשיב: </span> </p> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> לסיכום: </span> </h3> <p> <span> הניתוח שהוצג לעיל מסביר את המחשבה המחודשת ביחס לתקן 21 אבל מזווית לא שמאית אלא כלכלית. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> פתיחות לבחינת כל מתחם המיועד להתחדשות עירונית לגופו של עניין, וראייה אסטרטגית כוללת של צרכי שוק הדיור, גישה עדכנית לפתרונות החניה ולערוב שימושים (אבל רק איפה שניתן ליישם!) צרכי העיר הספציפית, השכונה, הדיירים והיזמים, תוכל להביא למפנה משמעותי בקידום עשרות רבות של תכניות התחדשות עירונית בהיקפים גדולים ה"מחלידות בצנרת". לאחרונה נמסר שהשמאי הממשלתי הראשי שוקל שינויים והגמשה בהתייחסות לתקן 21. <br/> </span> </p> </div> Tue, 18 Jan 2022 11:23:21 GMT https://www.iktc.co.il/dynamic thumbnail main image https://www.iktc.co.il/tel-aviv <div data-rss-type="text"> <h3> <span> שוק הנדל“ן המניב לתעסוקה עומד מאז ראשית המאה הנוכחית בסימן התעצמות גוברת של מטרופולין תל אביב. היפוך במגמה זו עשוי להיווצר כתוצאה מתופעה של גודש תחבורתי לצד הקמת מרכזי תעסוקה ב"פריפריה" של גוש דן </span> </h3> </div> <div> <img src="https://irp.cdn-website.com/d1edac01/dms3rep/multi/mindspace-studio-wMoDw7wloQs-unsplash-6961e862.jpg"/> </div> <div data-rss-type="text"> <p> <span> המטרופולין המכונה “מדינת תל-אביב“ משתרע על שטח של כ 1,500- קמ“ר, מנתניה בצפון, אשדוד בדרום ומודיעין במזרח. התעצמות זו משתקפת בין היתר דרך משקל השירותים הפיננסיים, העסקיים וההייטק המשרדי. אלו מרכיבים את הנוף של המגדלים המתנשאים בשדרת ציר איילון. מאפיין נוסף הוא תנועת מטוטלת מהחוץ פנימה של מאות אלפי מועסקים (״יוממים״) המתגוררים בערי השדה, בטבעות של גוש דן ושל פירמות הנמשכות בשל תופעת ה“אגלומרציה“ ומרכוז השירותים העסקיים והפיננסיים של המע“ר הלאומי ועיר העולם המגולמים בתל-אביב. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> מגמות נוספות הן: ביקוש גובר למגורים, למשרדים ולשכירות במחירי שיא; עליית משקל הצעירים בנוף האורבני; פקקים אינסופיים המאיימים לעורר “מרד נהגים“ ונטישה של צעירים עקב יוקר הדיור המאמיר. מאמר זה בוחן את הסוגייה: האם יש סיכוי שנהיה עדים בשנים הקרובות לתנועת מטוטלת הפוכה? תנועה שתשנה את מפת הנדל“ן במטרופולין? עוד נדון במאמר, בקשר שבין מערך התחבורה למערך שימושי הקרקע המצוי בליבה של תורת הכלכלה האורבנית. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> החלטות קבינט בממשלה היוצאת </span> </h3> <p> <span> בשנים האחרונות אנו עדים לכמה החלטות ממשלתיות שישפיעו מהותית על שוק הנדל“ן: </span> </p> <p> <span> תכנית הדיור הלאומית ל 2040- - אושרה בשנת 2017 עם יעד של 1.5 מיליון דירות חדשות, כאשר משקל מחוזות ת“א והמרכז - (50% לפחות) דהיינו תכנון ל 37,500- יח“ד כל שנה, 40% מהם בהתחדשות עירונית (יעד יומרני מאוד). תכנית לשלושה קווי “מטרו“ - אושרה בות״ל ב 2019- , באמדן השקעה חסר תקדים של למעלה מ 150- מיליארד שקלים. בהמשך אושר תקציב תכנון, כאשר הלו“ז הרשמי להשלמת הביצוע, עליו הצהירו מנכ"לית משרד התחבורה ומנהל התכנון הוא שנת </span> </p> <p> <span> 2035. כל זאת כאשר טרם נחנך הקו האדום שהוא קו הרכבת הקלה הראשון מבת ים לפתח-תקווה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> בפרוס עלינו שנת 2020, מדינת ישראל מתנהלת, עדיין, ללא ממשלת קבע ונתונה תחת מכלול כוחות ווקטורים הפועלים </span> </p> <p> <span> בשוק הנדל“ן, חלקם בכיוונים מנוגדים. המודעות הגוברת בציבור ובממשלה לבעיית הפקקים (שמקורה בעיקר בתלות היתר של המדינה בשוק התעסוקה בת“א וסביבתה) מסיטה את תשומת הלב ממשבר הדיור למשבר התחבורה. </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> מודל CADLUM </span> </h3> <p> <span> בחינת המגמות הדינמיות בתחום הפיתוח האורבני ושוק הנדל“ן המטרופוליני חייבת להיעשות בתרחישים חלופיים, כולל תרחיש שמניח כי הפרויקט הלאומי של מערכת הסעה מטרופולינית, לא יושלם בזמן. כיום, יש מודלים תחבורתיים משוכללים, דוגמת מודל שמופעל כבר שנים על ידי חברת נתיבי איילון. יחד עם זאת, המציאות המורכבת משפיעה על התנהגות משקי הבית והפירמות ומחייבת להביא בחשבון גורמים נוספים. מדובר במודלים משולבים של תחבורה ושימושי קרקע, כאשר בין שני תחומי מפתח אלו קיימת זיקת גומלין שידועה עוד מראשיתה של תורת הכלכלה האורבנית. זיקה זו הוכחה למשל במחקרים אמפיריים על השפעת הגומלין ביישובים הגובלים הן בכביש מס. 6 והן בנתיבי איילון. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> מחקר מסוף המאה הקודמת, של חוקר התחבורה ד“ר יהודה גור, בחן את המגמות המשולבות בעזרת מודל שכונה מודל CADLUM. מודל זה מניח קשר הופכי בין תופעת גודש תחבורתי (מעבר ל“קו האדום“ של מדד v/c =נפח חלקי קיבולת) ובין שימושי הקרקע. על פי הנחת המחקר, מצב כזה עשוי בתנאים מסוימים ליצור “גלישה“ של שימושי הקרקע לאזורים בעלי גודש תחבורתי נמוך יותר במטרופולין. האם מודל נשכח זה עשוי לנבא שינוי מגמה? </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> מגמות בשוק הנדל“ן לתעסוקה </span> </h3> <p> <span> ההתערבות הממשלתית המסיבית בשוק הדיור בקדנציה האחרונה של הממשלה, הולידה בין היתר הסכמי גג עם רשויות מקומיות, לא רק בפריפריה. אלו לוו ביד נדיבה, באישור שטחי תעסוקה נוספים בלחץ השלטון המקומי. מנהלת מנהל התכנון, דלית זילבר הצהירה בכנס מקצועי שהתקיים בתל-אביב לפני כמה חודשים, כי יש כיום צבר תכנוני של כ 60- מיליון מ“ר של שטחי תעסוקה במחוז המרכז! </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> זאת בתוך “כיפת זכוכית“ המתקיימת בגזרה מצומצמת יחסית, בין נתניה- פתח תקווה - הרצליה - רמת-גן ובני ברק - חולון - ראשון לציון ורחובות, ניתן לשווק כמויות מאסיביות של משרדים. רשויות הממוקמות מעבר למעגל הפנימי של גוש דן, צופות בחשש ומייחלות ליזמי הנדל“ן המניב ומגדלי המשרדים אשר בוששים מלהגיע. מדובר, בין היתר, בעיריות כגון: יהוד, אור יהודה ויישובי בקעת אונו - תוכניות ותמ“ל ואחרות בהיקף של כ 2- מיליון מ“ר ראש העין – צומת קסם חדרה (אנרג‘י פארק), העיר החדשה חריש וטייבה (תוכנית ותמ“ל), כפר-סבא וגם אשדוד ונפת אשקלון (תוכניות משב“ש). </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> בנוסף, קיימות השפעות עקיפות על שוק התעסוקה בעידן הנוכחי: </span> </p> <p> <span> חשיבות היתר של מרכיב “ההון האנושי“ בשיקולי מיקום של מעסיקים ובמיוחד בתחום ה“הייטק“: שכבת המשכילים בגילאי 45-24. גישת עירוב שימושים מגורים משולבים בשימושי מסחר, תעסוקה, תרבות ובילוי. גישה זו הפכה ל- IN והיא מתבטאת בין היתר בתוכניות ותמליו“ת ואחרות בשנים האחרונות. יתרונה טמון, בין היתר, בצמצום תופעת היוממות המייגעת ובעליה בפריון ובאיכות החיים של משקי הבית. אלו מחפשים גם את מקום המגורים בהתאם לקרבה למקומות העבודה ולמוסדות חינוך ברמה גבוהה. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <span> <br/> </span> </p> <h3> <span> תרחיש של פיגור בהשלמת מערכת ההסעה ההמונית </span> </h3> <p> <span> התוצאה המצטברת של המגמות האמורות לעיל על רקע תרחיש של פיגור בלוח הזמנים של ה“מטרו״, מעבר לעשור הקרוב, עשויה ליצור “גלישה“ חלקית של שימושי הקרקע בהשפעת הגודש התחבורתי המחמיר ולהביא למימוש הציפיות של פרנסי ערי השדה, שעד כה זכו רק לפירורים מעוגת התעסוקה המטרופולינית. באם תרחיש זה יתממש, המטוטלת הכלכלית עשויה, שוב, לשנות את פני המטרופולין ומפת הנדל“ן. מיקום תחנות ה״מטרו״ עשוי להשפיע בהקשר זה (הרבה לפני הביצוע בפועל). </span> </p> <p> <span>   </span> </p> </div> <div> <img src="https://irp.cdn-website.com/d1edac01/dms3rep/multi/yaroslav-lutsky-HdtH1MTyx0o-unsplash.jpg" alt=""/> </div> <div data-rss-type="text"> <h3> <br/> </h3> <h3> <span> תרחיש אופטימי </span> </h3> <p> <span> עם קצת יותר אופטימיות, נזכה אולי בעשור הבא להתממשות תרחיש מרחיק לכת: התעצמות ופיתוח של מערכת הסעה מסילתית מחושמלת, הקושרת את מרבית מרכזי התעסוקה והעסקים בישראל, מנהרייה עד באר שבע. זאת ועוד, הקמת מרכזי תחבורה משולבים במרבית מוקדי התעסוקה, בשילוב מגורים, מסחר, תעסוקה, תיירות, מוסדות שלטון ומוסדות תרבות - זו תהיה בשורה גם לפריפריה האמיתית, מעבר לגוש דן. </span> </p> <p> <span>   </span> </p> <p> <br/> </p> <h3> <span> לקראת סיום </span> </h3> <p> <span> כעת אנחנו בשנת 2022, בעוד מילים אלו נכתבו טרם המגפה שפקדה אותנו. </span> </p> <p> <span> האם ניתן להגיד כי המסקנות במאמר הנ"ל עדיין תקפות בעידן הקורונה?! לא בטוח </span> <span> . <br/> הדגש כרגע הוא שהמטולטלת חוזרת לתל אביב, אך האם בעתיד יהיה שינוי? ייתכן. </span> </p> <p> <br/> </p> <p> <span> המפתח הוא בהון האנושי והיכן שהוא רוצה לגור. </span> </p> <p> <br/> </p> </div> Sun, 05 Jan 2020 11:23:23 GMT https://www.iktc.co.il/tel-aviv thumbnail main image